Le vrai et le faux des économies d'énergies

Le diagnostic Performance Energétique est obligatoire
VRAI. En cas d'achat ou de location d'un logement, il est obligatoire de réaliser ce diagnostic (entre 80 et 200 euros) qui fait un bilan de la production et de la consommation d'énergie. Depuis le 1er janvier, ce bilan doit être affiché sur les annonces immobilières.

Mon bien a un bon bilan énergétique, je vais économiser sur mes factures
VRAI. A Toulouse, le parc de logement se situe au niveau D ou E. À titre de comparaison, un appartement classé A consomme 6 fois moins d'énergie. Les factures sont réduites d'autant.

Je fais construire, je suis obligé de réaliser un BBC.
FAUX mais bientôt VRAI. À partir de janvier 2013, toutes les habitations construites devront respecter la norme BBC (bâtiment basse consommation). Certains constructeurs anticipent cette obligation en Haute-Garonne, comme Maisons de France Conforts qui veut passer de 3 % de ses chantiers en BBC en 2010 à 10 % en 2011.

Le chantier de construction est plus long en BBC.
FAUX. Le choix de construire une maison qui a une performance énergétique élevée, n'impacte par sur la durée du chantier. Seuls les matériaux, la conception et l'orientation de la maison sont différents.

Une maison HQE coûte plus cher à la construction ?
VRAI. Une maison de 90 000 euros construite en Haute-Garonne coûtera en moyenne 8 000 euros de plus si elle est basse consommation. « Mais ce coût est amorti en quatre ans en moyenne », explique-t-on chez Maisons France Confort.

J'ai droit à des aides si je fais une maison qui consomme peu.
VRAI. Mais les conditions d'octroi du « prêt à zéro plus » sont assez strictes. Il faut notamment être primo accédant.

Une maison BBC se revend mieux qu'une autre.
VRAI. Pour le moment, les agences immobilières s'accordent sur le fait qu'il n'y a pas assez de recul pour évaluer la plus value éventuelle, mais elles affirment que « dans les années à venir celles qui ne sont pas BBC auront de plus en plus de mal à se vendre ».

Classification des actions d’efficacité énergétique dans le cadre des bâtiments existants

L’objectif du Grenelle est de réduire de 38% d’ici à 2020 la consommation énergétique dans les bâtiments et les logements. La nouvelle Réglementation Thermique (RT2012) ouvre la voie et impose des nouveaux Bâtiments Basse Consommation par conception (BBC).

Pour les accompagner dans cette démarche et permettre également aux acheteurs publics et privés de mieux appréhender les opportunités d’économie d’énergie, les entreprises de l’ACR et du Gimélec ont développé une classification des actions d’EE selon trois niveaux. Cette classification est un outil d’aide à la prescription et à la décision.

- Classe EE1 du type Mesure
- Classe EE2 du type EE1 avec en plus les actions sur les Systèmes
- Classe EE3 du type EE2 avec en plus les actions sur les équipements et l’enveloppe du bâtiment

Les taux des prêts immobiliers en hausse pour le second mois consécutif.
Selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, les taux de crédit ont augmenté de 22 points de base depuis novembre 2010.

Les records historiquement bas des taux des prêts immobiliers sont bel et bien terminés : pour le second mois consécutifs, les taux d’intérêt sont en hausse selon les dernières données publiées par l’Observatoire Crédit Logement/CSA. En janvier, les taux hors assurance se sont établis à 3,47 %, en moyenne (3.60 % pour l’accession dans le neuf et 3,44 % pour l’accession dans l’ancien), soit une progression de 22 points de base depuis novembre 2010. La fin programmée des différents avantages fiscaux (dispositif Scellier pour l’investissement locatif dans le neuf, crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt, etc.) a incité les acquéreurs à conclure leurs projets immobiliers fin 2010. En conséquence, la demande de crédit a été moins importante en janvier. « En volume, c’est d’un « trou d’air » dont l’ampleur reste à évaluer dont il s’agit, et en qualité, les ménages plus aisés voient leur place dans le marché reculer, explique l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Mécaniquement, les taux remontent donc au-delà de la progression attendue ». Principaux facteurs de cette hausse, « l’augmentation du coût des ressources obligataires et monétaires et surtout, la nécessité d’élever les marges sur la production nouvelle, dans le cadre de la mise en œuvre des nouvelles règles prudentielles ».

Résultat, la part de la production réalisée à un taux inférieur à 4 % a reculé pour s’établir à 89,4 % contre 98 % en décembre tandis que la part des prêts immobiliers accordés à un taux inférieur à 3,5 % ne représente plus que 43,3 % en janvier contre 64,5 % en décembre. De plus, la part des prêts à taux variable remonte, pour la première fois depuis deux ans. Et globalement, si la durées moyenne des prêts a reculé d’environ 5 mois, passant à 206 mois (239 mois pour l’accession dans le neuf et 217 mois pour l’accession dans l’ancien), tout dépend du profil de l’acquéreur : « Pour les plus jeunes accédants par exemple (les moins de 35 ans), dont la solvabilité est la plus difficile à assurer en raison d’un apport personnel généralement faible, la part de la production avec une duration de plus de 25 ans s’est accrue, passant à 34 % en janvier contre 31,3 % en novembre 2010. Alors que dans le cas des accédants de plus de 65 ans, la part de la production à moins de 15 ans s’est établie à 86,3 % en janvier 2011 contre 81,8 % en novembre 2010 », précise l’Observatoire Crédit Logement/CSA.

Loi Scellier : bilan 2010 et prévisions pour 2011.
Le bilan 2010 pour le secteur de la construction montre une forte reprise après la crise de 2009, sans pour autant atteindre les chiffres enregistrés en 2008. Quant aux ventes, la croissance progressive depuis le démarrage de la loi en 2009 et ensuite, en 2010, l’important volume des ventes dans le secteur des logements intéressées par la mesure, montrent clairement son impact sur le marché immobilier.

Selon les économistes, le progrès du secteur du bâtiment a été influencé par plusieurs facteurs, dont notamment la mesure Scellier, la construction de logements sociaux et l’accord de crédit et de prêts dans des conditions plus avantageuses. De son côté, le gouvernement se déclare satisfait des résultats obtenus en 2010, en admettant cependant que cette reprise devra encore être renforcée en 2011 afin de poursuivre les objectifs établis :l’écart entre l’intention de construire 500 000 logements neufs par an et le chiffre réalisé en 2010 de 346 000 logements.

En ce qui concerne la vente, les résultats enregistrés en 2010 montrent effectivement que les promoteurs et les investisseurs ont essayé de profiter au maximum des bénéfices de la loi Scellier. Plus précisément, 70% des ventes concernent des logements relevant du dispositif Scellier. Globalement, les ventes ont progressé de 7% en 2010 et le prix par mètre carré habitable a augmenté, en se situant à 3 133 euros TTC.

Pour le secteur du bâtiment, l’évolution du nombre de construction se maintiendra pour 2011. En ce qui concerne les permis de construire, les économistes estiment qu’à partir de 2012 la reprise de 2010 risque de ne pas être conservée. Les ventes au contraire seront affectées par la réduction des bénéfices accordés par la loi Scellier, qui passeront de 25% en 2010 à 13% en 2011. Une chute du nombre de réservations est prévue, mais qui sera cependant contrebalancée par une importante réduction des taux d’intérêt.

L’Industrie du béton présente son bâtiment à énergie positive

Entièrement construit en éléments préfabriqués en béton, sur le site du CERIB (Centre d’Études et de Recherches de l’Industrie du Béton), ÉnerGé a été imaginé pour démontrer grandeur nature les performances énergétiques des systèmes constructifs de l’industrie du béton : confort d’été par inertie thermique du béton, confort d’hiver par isolation thermique performante (performante ; consommation d’énergie primaire : 37 kWh/m2/an et production d’énergie solaire : 47 kWh/m2/an). Il s’inscrit dans une démarche globale de développement durable (récupération des eaux pluviales, énergies renouvelables, arbres préservés pendant la construction, pompe à haleur air/air, participation d’acteurs locaux) et illustre aussi la capacité de l’industrie du béton à réaliser des bâtiments esthétiques, s’intégrant parfaitement dans leur environnement, comme en témoignent ses originales façades et autres résilles en béton fibré ultra haute performance (BFUHP).

Ce bâtiment modèle est destiné à remplir une triple fonction :
- une fonction de laboratoire, exclusivement dédié aux essais en caissons thermiques et enceintes climatiques de vieillissement accéléré ;
- une fonction de vitrine permanente dans laquelle sont présentées les innovations de l’industrie du béton pour répondre aux enjeux du Grenelle Environnement ;
- une fonction démonstrateur vis-à-vis des performances énergétiques et esthétiques que sont capables d’atteindre des ouvrages conçus et construits avec des produits préfabriqués en béton.

PTZ + : un prêt sans intérêts pour tous ou presque

IMMOBILIER EN LOI SCELLIER : Est-ce encore intéressant ?
Coup de rabot de 10 % sur l’avantage fiscal, critères énergétiques, redécoupage des zones, baisse des plafonds de loyer, les règles du Scellier ont changé.

Quelles sont les modifications du dispositif Scellier ?
Seuls les logements neufs construits en BBC (bâtiment basse consommation) bénéficientencore d’une réduction d’impôt de 22 % (après le coup de rabot sur les niches fiscales), alors que dans le neuf non BBC l’avantage est réduit à 13 %. Cette norme BBC entraîne dans l’immédiat un surcoût de l’ordre de 5 à 15 %, selon les constructeurs. Elle s’est généralisée pour la construction de logements collectifs, mais elle n’est pas encore très répandue pour les maisons.

Le surcoût efface donc une part de l’avantage fiscal...
Oui mais, en contrepartie, les nouvelles normes thermiques permettent des économies appréciables. C’est un atout pour trouver un locataire, d’autant plus que l’affichage du classement énergétique est devenu obligatoire.

Quelle est la réduction d’impôt ?
En investissant le montant maximum, soit 300 000 € (pour un seul logement et par an), dans un bien BBC, la réduction s’élève à 66 000 €. Vous payez donc 7 333 € d’impôt de moins, chaque année, pendant neuf ans. Quand le logement n’est pas classé BBC, la réduction est de 39 000 €, soit 6 333 € par an.

Les niveaux de loyer abaissés, la rentabilité n’est-elle pas moindre ?
Là où ils étaient trop hauts, les logements ne se louaient pas. Il ressort nettement que les prix pouvaient être inadaptés à un département. D’où la déception des investisseurs qui avaient été appâtés par des promesses irréalistes et le risque d’une remise en cause de l’avantage fiscal, si le bien restait vacant. Une nouvelle zone A bis a été créée pour Paris et quelques communes attenantes, où les plafonds de loyer n’ont pas été modifiés, mais pour la province, en zone B1 ou B2, ils ont été diminués de 15 % environ.

Faut-il répercuter cette baisse sur les baux en cours ?
Non. Les nouveaux plafonds ne sont valables que pour les investissements en Scellier réalisés depuis le 1er janvier 2011. Les autres restent sous les anciennes règles, même en cas de changement de locataire.